Polska była dotąd jedynym krajem Unii Europejskiej, który nie regulował umów zawieranych z deweloperami. Były one traktowane jak zwykłe umowy cywilno-prawne. Prowadziło to do wielu ludzkich dramatów. Było wiele przypadków, że przedsiębiorstwo budujące domy lub mieszkania bankrutowało, a ich klienci tracili nie tylko nadzieję na własne lokum, ale i duże pieniądze. Często były to oszczędności życia. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego uchwalona przez Sejm na przedostatnim posiedzeniu w kończącej się kadencji ma temu zapobiec w przyszłości.

„Leopard” i nie tylko

Jedna z najgłośniejszych spraw, w których klienci dewelopera zostali „na lodzie” bez pieniędzy i mieszkania, rozegrała się w Krakowie. Firma budowlana „Leopard” postawiła blok przy ul. Wierzbowej. Mieszkania w nim nabyło ok. 200 rodzin. Zapłacili za nie i po oddaniu do użytku zasiedlili je, ciesząc się z własnego kąta. Niestety, ich radość trwała krótko. Okazało się bowiem, że firma popadła w kłopoty i zaciągnęła pożyczkę pod zastaw tej nieruchomości, czyli działki i budynku wielorodzinnego. Pożyczka niewiele pomogła i „Leopard” zbankrutował. Przyszedł syndyk masy upadłościowej i zgodnie z prawem przystąpił do spłaty zobowiązań, wyprzedając majątek upadłego - w tym blok przy ul. Wierzbowej. Mieszkańcy muszą się z niego wyprowadzić, mimo że wszystko już zapłacili i mają na to odpowiednie dowody.
Oddanie lokatorom mieszkań nie wiązało się z notarialnym wyodrębnieniem lokali i przeniesieniem ich własności na nabywców. Mimo że zapłacili, z punktu widzenia prawa nadal nie byli właścicielami. Oczywiście, oni też mają roszczenie do majątku upadłego „Leoparda”, ale będą zaspokajani w dalszej kolejności, po spłaceniu zaciągniętej pożyczki, bo banki mają pierwszeństwo. I nic nie wskazuje na to, żeby dla nich cokolwiek zostało. W taki oto sposób w majestacie prawa zostali oszukani i stracili w niektórych przypadkach wszystko, co posiadali. Z kolei warszawski deweloper Edbud SA budował nowe mieszkania na działce, do której nie miał prawa własności. Sprawa wyszła na jaw, gdy budowa była zaawansowana i wielu nabywców już wpłaciło znaczne kwoty. Firma zobowiązała się, że do zakończenia budowy kwestie własności ureguluje. Ale popadła w tarapaty i zbankrutowała. Klienci pozostali bez pieniędzy i bez prawa własności do lokalu. Podobnych przykładów jest bardzo dużo.

Trybunał wskazał na lukę

Sprawa „Leoparda” toczyła się w wielu sądach przez kilka lat. Dotarła nawet do Trybunału Konstytucyjnego, który badając ten i inne podobne przypadki zwrócił uwagę na lukę w przepisach. W ślad za tym odpowiedni projekt ustawy przygotował klub Prawa i Sprawiedliwości. Jednak marszałek Sejmu Grzegorz Schetyna nie chcąc pozwolić, aby opozycja wykazała się skutecznym działaniem, projekt ten zatrzymał w szufladzie i dał czas swoim kolegom z Platformy Obywatelskiej na przygotowanie własnej propozycji. Zawierała ona wszystkie rozwiązania zaproponowane przez PiS. Ale większość parlamentarna ma swoje przywileje i to projekt PO stał się podstawą dalszych prac w sejmowych komisjach. Posłowie PiS-u pracujący nad tym dokumentem słusznie uznali, że sprawa jest ważniejsza od względów prestiżowych i poparli projekt w wersji PO, dodając swoje poprawki. W ten sposób nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stała się faktem. Sejm uchwalił ją na przedostatnim posiedzeniu w kończącej się kadencji. Na finiszu nie obyło się jednak bez problemów. Gotową ustawę na kilka tygodni zatrzymał marszałek Schetyna, nie poddając jej pod głosowanie. Blokada ta wynikała z protestów firm deweloperskich, które są zaniepokojone niektórymi rozwiązaniami. Ich zdaniem utrudni im to działalność.
Trudno się z taką opinią nie zgodzić. Rzeczywiście pod rygorami nowej ustawy przedsiębiorstwa budujące domy i mieszkania będą musiały prowadzić bardziej przejrzystą politykę finansową. Celem wprowadzanych rozwiązań jest ochrona nabywcy lokalu, który - jak pokazują opisane przypadki - jest stroną o wiele słabszą. Ale te utrudnienia w dłuższej perspektywie będą korzystne także dla deweloperów, gdyż ustabilizują i uwiarygodnią rynek mieszkaniowy. Jeśli potencjalni klienci będą mieli zaufanie do zawieranych umów, to chętniej do nich przystąpią. A marszałek Schetyna po raz kolejny dał dowód, że jest bardziej podatny na wpływy biznesu, niż na interes zwykłych ludzi. Ostatecznie jednak pod naciskiem mediów i własnych posłów ustąpił i nowa ustawa została uchwalona.

Umowa tylko notarialna

Wśród nowych rozwiązań najważniejsze dotyczy obowiązku zawierania umowy z deweloperem w postaci aktu notarialnego. Do umowy musi być załączony prospekt informacyjny o planowanej budowie oraz harmonogram realizacji projektu. Towarzyszy temu obowiązek wpisania do księgi wieczystej roszczeń klienta wynikających z tej umowy. Tak, aby przedsiębiorstwo budujące nie mogło tej nieruchomości zastawić bez wiedzy nabywcy.
Deweloper musi też przedstawić zabezpieczenie w postaci co najmniej jednego z następujących środków ochrony: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i umowę ubezpieczenia; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową. A bank może wypłacić deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności i po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji budowy. Postanowienia te obwarowane są sankcjami karnymi. Za ich złamanie podlega się karze grzywny lub więzienia do dwóch lat.
Innym ważnym postanowieniem jest zmiana prawa upadłościowego. W wypadku bankructwa firmy budującej syndyk masy upadłościowej ma obowiązek dokończyć rozpoczętą inwestycję, o ile jest to w interesie nabywców, a nie sprzedawać w stanie surowym po zaniżonej cenie. Dzięki tym rozwiązaniom klient nie będzie mógł być oszukany, tak jak dotąd to się zdarzało.

* * *

Bogusław Kowalski
Publicysta i polityk specjalizujący się w polityce gospodarczej, wiceminister transportu w latach 2006-2007, poseł na Sejm RP. Stały autor „Niedzieli”, kandyduje z listy PiS do Sejmu RP z miast na prawach powiatu: Ostrołęka i Siedlce oraz powiatów: garwolińskiego, łosickiego, makowskiego, mińskiego, ostrołęckiego, ostrowskiego, pułtuskiego, siedleckiego, sokołowskiego, węgrowskiego i wyszkowskiego (województwo mazowieckie).